上海优化新房供应户型结构：从“90/70”到“适需而变”

元描述： 上海优化新房供应户型结构，从“90/70”到“适需而变”，增加中大户型供应，满足改善型需求，并与二手房市场错位竞争，推动房地产市场良性循环。

吸引人的段落： 上海楼市风向标又吹向哪里？近日，上海市住建委等部门发布通知，优化新出让商品住房用地套型供应结构，调整中小套型住房建筑面积标准，并降低了中小套型住宅最低比例要求。这一政策调整，标志着上海楼市进入“适需而变”的新阶段，从“90/70”的刚需导向转向更注重满足改善型需求，并与二手房市场形成错位竞争，推动房地产市场良性循环。

上海楼市新政：从“90/70”到“适需而变”

关键词： 上海楼市，新房供应，户型结构，90/70，适需而变，改善型需求，二手房市场，错位竞争，良性循环

上海优化新房供应户型结构的政策调整，是基于对市场变化的深刻洞察。近年来，随着城市发展和居民收入水平提升，住房需求也发生了显著变化，改善型需求逐渐成为主流。然而，长期以来，上海楼市一直执行“90/70”政策，即新建商品住房中90平方米以下户型面积不低于70%，这在一定程度上抑制了中大户型的供应，难以满足改善型需求。

政策调整的必要性

1. 需求变化： 刚性需求转向二手房市场，改善型需求成为主流。据统计，今年1-7月份，重点25城二手住房销售占比达到65%，相比2019年上升30个百分点。同时，90平方米以下二手住房占比43%，增长7个百分点。而新房市场则呈现出120平方米以上户型热销的趋势。

2. 供应失衡： 新房供应越来越偏向改善型需求，导致中小户型销售去化较难。开发商为实现确定性业绩，也倾向于在中心区获取优势地块，而中心区地价较高，开发商更倾向于打造高端改善型产品。

3. 竞争加剧： 中心区地价高企，开发商都在争取高端改善客户，新房供给端竞争激烈，倒逼各开发商打造高溢价产品，如大户型、大平层等。

4. 二手房优势： 二手房具有分布广、即买即住、单价较低、具备学位等综合优势，对新房中小户型的销售造成一定压力。

新政的核心内容

上海优化新房供应户型结构的政策调整，主要体现在以下几个方面：

1. 调整中小套型住房建筑面积标准： 多层建筑中小套型标准从90平方米调整为100平方米，小高层从95平方米调整为110平方米，高层从100平方米调整为120平方米。

2. 降低中小套型住宅最低比例要求： 中外环间不低于70%，中环以内不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外不低于50%。

3. 加强区域统筹： 在大区域范围内实现中小套型的达标，对各个片区的需求进行摸排，实施差异化的指标控制。

4. 保障性住房： 继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。

新政带来的影响

1. 满足改善型需求： 政策调整增加了中大户型供应，有利于满足改善型需求，提升居民生活品质。

2. 推动市场良性循环： 新房供应结构的调整，有利于区分新房和二手房供应的差异性，促进新房和二手房的良性循环。

3. 激发开发商拿地： 政策调整给予开发商更大的自主权，有利于激发开发商拿地，打造差异化的住房产品。

4. 优化城市发展： 政策调整有利于优化城市空间布局，提升城市宜居水平。

常见问题解答

1. 新政是否意味着“90/70”政策彻底取消？

新政并非完全取消“90/70”政策，而是根据市场变化进行调整，在保障刚需的同时，更加注重满足改善型需求。

2. 新政会对房价产生什么影响？

新政可能会导致部分区域的房价出现波动，但总体上不会对房价产生重大影响。

3. 新政是否会影响保障性住房的供应？

新政明确提出，继续将新建各类商品住房用地中配建的保障性住房纳入商品住房用地套型结构统筹范围，不会影响保障性住房的供应。

4. 新政的实施效果如何？

新政的实施效果还有待观察，但从政策设计来看，其目标是推动房地产市场良性循环，满足居民多样化住房需求。

5. 新政是否会影响二手房市场？

新政可能会对二手房市场产生一些影响，但也可能促进二手房市场的发展。

6. 未来上海楼市将如何发展？

上海楼市未来将更加注重市场化，更加注重满足居民多样化住房需求，更加注重房地产行业的长远发展。

结论

上海优化新房供应户型结构的政策调整，是适应市场变化的必然之举，既有利于满足改善型需求，也有利于推动房地产市场良性循环。未来，上海楼市将更加注重市场化，更加注重满足居民多样化住房需求，更加注重房地产行业的长远发展。